Rearp 2026: como atualizar o valor do imóvel e reduzir imposto futuro?
Existe uma pergunta que voltou com força entre investidores, famílias patrimonializadas e empresas: "Atualizar o valor do imóvel agora pode reduzir imposto depois - mas vale a pena?"
Em 2026, a Receita Federal viabilizou um regime de atualização de valor de bens, que pode reduzir o ganho de capital tributável no futuro. Só que a resposta não é "sim" ou "não". Ela é: depende da sua estratégia e do seu prazo.
A seguir, um roteiro prático para decidir com método - e sem jargões.
O que é o Rearp Atualização (em linguagem direta)
O Rearp Atualização permite atualizar o valor de bens (incluindo imóveis) com uma tributação menor agora, para reduzir a carga tributária futura em eventual venda (ganho de capital), respeitando regras e prazos do regime.
Alíquotas (o ponto que todo mundo quer saber)
· Pessoa física: alíquota reduzida sobre a diferença entre custo e valor atualizado.
· Pessoa jurídica: alíquota efetiva maior (por envolver tributos corporativos), também sobre a diferença.
Prazos e permanência mínima (atenção no calendário)
· O regime tem janelas e obrigações específicas (declaração e pagamento) e pode permitir parcelamento.
· Para imóveis, existe um prazo mínimo de permanência: se você pretende vender muito rápido, o benefício pode não existir na prática.
Por que isso virou assunto no mercado imobiliário?
Porque o modelo tradicional de ganho de capital tributa valorização acumulada. Para portfólios com imóveis comprados há muitos anos, a diferença entre custo e valor atual pode ser grande - e o imposto futuro pode ser relevante.
A atualização antecipa uma parte da tributação com alíquota menor, elevando o "custo fiscal" do imóvel e potencialmente reduzindo imposto em uma venda futura.
O ponto crítico: prazo mínimo e estratégia
O benefício é mais interessante para quem tem horizonte de venda claro no prazo exigido. Se o imóvel é "para renda e legado", antecipar imposto pode não ser a melhor escolha.
Além disso, com Selic alta, o custo de oportunidade do dinheiro pesa: antecipar imposto precisa ser muito bem justificado financeiramente.
Como decidir se vale a pena: 5 perguntas objetivas
1) Você pretende vender esse imóvel nos próximos 5 a 10 anos?
Se a venda é provável e está dentro do prazo mínimo, vale simular. Se não existe intenção de venda, atualizar pode ser só antecipação de imposto sem retorno.
2) Qual é a diferença entre custo e valor de mercado hoje?
Quanto maior a diferença, maior o imposto antecipado, mas também maior a chance de economia futura. Aqui, uma avaliação realista é decisiva.
3) Você teria isenção ou redução por outras regras?
Algumas situações podem reduzir ou isentar ganho de capital. Se esse for seu caso, atualizar pode não trazer vantagem.
4) Qual é o custo de oportunidade do dinheiro com Selic alta?
Se o caixa rende muito, pagar imposto hoje tem um custo. Mesmo parcelando, a Selic pode tornar o parcelamento mais caro. Compare cenários.
5) Isso melhora governança e reduz risco cadastral/tributário?
Para portfólios grandes, a vantagem pode ser também organizacional: relatórios, auditoria, alinhamento do custo fiscal ao valor de mercado e coerência de dados.
Exemplos práticos (sem complicar)
Exemplo A: investidor com intenção clara de venda
Quando o plano é vender no horizonte correto, atualizar pode reduzir significativamente o imposto futuro - desde que a conta "imposto antecipado x economia futura x custo de oportunidade" seja favorável.
Exemplo B: holding patrimonial com foco em renda e sucessão
Se o objetivo é manter o imóvel por décadas, a decisão muda. Em muitos casos, a prioridade vira sucessão (ITCMD), governança, contratos e eficiência de locação - e não antecipação de imposto para uma venda incerta.
Como isso conversa com Curitiba e o mercado de 2026
Em ciclos de juros altos, o investidor fica mais seletivo. E com aumento de cruzamento de dados e cadastros (CIB), governança importa mais cedo. Para portfólios em Curitiba, vale manter documentação e avaliação alinhadas com a realidade para reduzir risco e ganhar velocidade em decisões futuras.
Conclusão estratégica
O Rearp Atualização pode ser excelente para quem tem grande valorização acumulada e probabilidade real de venda no horizonte correto. Mas pode ser ruim para quem não pretende vender, teria isenção por outras regras ou precisa de liquidez agora.
A resposta certa nasce de simulação por ativo e por estratégia - e não de uma decisão genérica para o portfólio inteiro.
Próximo passo
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