ITBI e ITCMD em 2026: o que muda com a Reforma Tributária e como isso impacta imóveis?

A reforma tributária começou a mexer, já em 2026, em dois impostos que afetam diretamente decisões patrimoniais e imobiliárias: ITCMD (herança e doação) e ITBI (compra e venda/permuta onerosa).

Para investidores, incorporadoras e grandes detentores de patrimônio, isso muda o jogo por um motivo simples: vai ficar mais difícil operar no escuro - e mais caro errar valuation, cadastro e estratégia sucessória.

Se você atua com incorporação, terrenos, permuta, expansão empresarial ou gestão de patrimônio imobiliário, este guia foi feito para você.

O básico (sem juridiquês): qual a diferença entre ITCMD e ITBI?

ITCMD (estadual)

·       Incide em doações e transmissões por herança.

·       É competência dos estados (no caso do Paraná, regras e procedimentos estaduais).

ITBI (municipal)

·       Incide em transmissões onerosas de imóveis entre vivos (ex.: compra e venda; algumas permutas; dação em pagamento).

·       É competência do município (em Curitiba, regras próprias de guia e pagamento).

O que muda no ITCMD a partir de 2026

1) Progressividade passa a ser obrigatória (e o teto nacional é 8%)

A grande mudança é que o ITCMD passa a ter alíquotas progressivas (quanto maior o valor transmitido, maior a alíquota), com teto de 8%.

Para family offices e holdings familiares, isso significa que sucessão e doações concentradas podem ficar mais caras se forem feitas sem planejamento.

2) Base de cálculo tende a se aproximar do valor de mercado

A reforma aponta para mais aderência ao valor de mercado (e menos espaço para valores históricos/contábeis em certas situações).

Isso é especialmente relevante para imóveis antigos muito valorizados, carteiras grandes e participações societárias ligadas a ativos imobiliários.

3) Regra de competência: menos brechas regionais

A lógica tende a ficar mais padronizada: imóveis seguem a localização do bem; bens móveis e direitos seguem o domicílio do doador/falecido. Isso reduz arbitragens entre estados.

O que muda no ITBI (e por que isso interessa muito para Curitiba)

1) Base de cálculo: valor de mercado com mais previsibilidade

A tendência consolidada é de maior previsibilidade: o município não deveria impor um "valor de referência" unilateral sem procedimento. O valor declarado pelo contribuinte ganha mais força, e divergências devem ser tratadas por processo administrativo próprio.

Isso impacta diretamente aquisição de terrenos para incorporação, imóveis com desconto por liquidez e operações de rotação de portfólio.

2) Fato gerador: ocorre com o registro em cartório

O ITBI é exigido no momento do registro. Esse detalhe influencia o planejamento de caixa e o cronograma de fechamento em transações maiores.

3) Curitiba: alíquota e regras locais (ponto de atenção real)

Em Curitiba, o ITBI entra no custo transacional e deve ser considerado desde o início da modelagem do negócio. Para operações grandes, o timing de emissão/pagamento e registro precisa estar alinhado ao cronograma do deal.

O "CPF do imóvel" chegou: CIB e fiscalização mais inteligente

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) reforça o cruzamento de dados e aumenta a exigência de coerência entre valores, cadastros e declarações.

Para imóveis urbanos, capitais tendem a entrar primeiro no calendário de implantação - então Curitiba merece atenção extra na governança cadastral.

Como isso muda a estratégia de investidores, incorporadoras e empresas

Para investidores e family offices

·       Revisar estratégia de doações, sucessão e holdings antes do “evento tributável”.

·       Atualizar cadastros, organizar documentação e padronizar avaliações de mercado.

Para incorporadoras e construtoras

·       Modelar viabilidade de terrenos incluindo ITBI, custos cartoriais e timing de registro.

·       Trabalhar com premissas coerentes de valor de mercado para reduzir risco de questionamento.

·       Tratar governança documental como parte do cronograma (prazo é custo de capital).

Para empresas em expansão

·       Planejar compra/ocupação com foco em previsibilidade de custo transacional e prazos.

·       Evitar decisões de área sem diligência fiscal e registral (isso trava licenças e operação).

Conclusão estratégica

Em 2026, a mensagem é clara: imposto e cadastro viraram parte do valuation. Quem tem patrimônio grande (ou negocia ativos relevantes) precisa operar com coerência de valores, documentação organizada e planejamento patrimonial antecipado.

Isso não é burocracia. É gestão de risco e preservação de margem.

Próximo passo

Se você tem imóveis (ou pretende adquirir terrenos/áreas para incorporação e expansão empresarial) e quer reduzir risco tributário, melhorar governança cadastral e planejar o ciclo de compra/venda/doação, fale com a BOSSO INVEST IMÓVEIS para uma análise estratégica do seu caso.